SECTION I - PRINCIPES

Les charges de l'ensemble immobilier sont ventilées en charges générales et un certain nombre de charges spéciales.

D'une façon générale, et sous réserve des règles expresses ci-après fixées, la ventilation des dépenses entre charges générales et charges spéciales et, à l'intérieur des charges spéciales, la ventilation des frais pour la détermination des comptes particuliers incombant aux diverses catégories de propriétaires, en application des règles ci-après stipulées, pourront être effectuées forfaitairement par le syndic, après consultation s'il y a lieu, de tout technicien, sauf aux copropriétaires intéressés, statuant par voie de décision collective, à décider possible l'installation de tous compteurs en location et à leurs frais exclusifs.

C'est ainsi qu'en l'absence de compteurs divisionnaires, il sera procédé à la ventilation des consommations d'électricité entre les différents appareils d'ascenseurs et les circuits divers d'éclairage, forfaitairement sur la base de l'évaluation des consommations périodiques établie par un technicien, en fonction de la puissance des installations et de la fréquence et de la durée théorique du fonctionnement.

DISPOSITIONS TRANSITOIRES CONCERNANT LA REPARTITION DES CHARGES PENDANT LA PERIODE PRECEDANT L'ACHEVEMENT TOTAL DES BATIMENTS A CONSTRUIRE

Jusqu'à la livraison de l'ensemble des bâtiments, les charges d'usage (gardiennage, entretien des parties communes, etc. ...), seront réparties entre les copropriétaires des lots situés dans chacun des bâtiments achevés.

SECTION II - CHARGES GENERALES

1°/ DEFINITION :

Les charges générales comprennent toutes celles qui ne sont pas considérées comme spéciales aux termes des stipulations ci-après :

Elles comprennent notamment, sans que cette énonciation soit limitative :

a) Les frais d'aménagement et d'entretien de l'ensemble de la propriété, avec ses abords.

b) Les frais d'entretien, de réfection, de remplacement des réseaux d'égouts et d'assainissement, le tout à l'exclusion des raccordements et des canalisations particulières à chacun des bâtiments.

c) Les frais d'entretien et de réfection des voies de desserte de l'ensemble immobilier, passages, allées, dégagements avec leurs éléments d'équipement et d'éclairage.

d) Les frais d'entretien, d'aménagement et de réfection des jardins, espaces verts, espaces libres communs, des éléments d'équipement installés dans les jardins et espaces libres ainsi que des passages, allées, dégagements (à l'exclusion des jardins privatifs).

e) Les frais d'entretien, de réparation et d'utilisation des locaux à usage des services communs généraux ou affectés à l'usage collectif de tous les copropriétaires.

f) Les dépenses afférentes à tous objets mobiliers et fournitures utiles en conséquence des dépenses sus-visées et notamment les frais de produits d'entretien et de nettoyage, les frais d'enlèvement des boues, des neiges et des ordures ménagères, s'il y a lieu, les fournitures et poubelles, à l'exclusion des fournitures spéciales à chaque bâtiment.

g) Les primes, cotisations et frais occasionnés par les assurances de toutes natures, contractées par le syndic en application et dans les conditions du chapitre II de la quatrième partie ci-après.

h) Les frais et dépenses d'administration et de gestion communes :
Honoraires de l'architecte de la copropriété, rémunération du syndic, frais de fonctionnement du syndicat principal des copropriétaires et du conseil syndical, ainsi que les salaires du gardien et de tous préposés à l'entretien des parties communes, les charges sociales et fiscales et les prestations avec leurs accessoires, les frais d'assurance contre les accidents du travail et avantage en nature y afférents.

i) Les impôts, contributions et taxes, sous quelque forme et dénomination que ce soit, auxquels seraient assujetties les "parties communes" et même celles afférentes aux "parties privatives", tant en ce qui concerne ces dernières, que les services administratifs ne les auront pas réparties entre les divers copropriétaires.

2°/ REPARTITION :

Les charges générales seront réparties entre tous les copropriétaires de l'ensemble immobilier au prorata de leurs quotes-parts de copropriété dans les parties communes générales, le tout conformément à la récapitulation des charges (colonne 1).

SECTION III - CHARGES SPECIALES A CHAQUE BATIMENT

1°/ DEFINITION :
Les charges spéciales à chacun des bâtiments composant l'ensemble immobilier comprennent :

a) Les frais d'entretien, de réfection et de reconstruction relatifs :

- aux fondations,
- aux éléments porteurs de chacun des bâtiments, ses murs et sa toiture, ainsi que tous les éléments horizontaux participant à la structure dudit bâtiment à partir du niveau bas du sous-sol,

- aux ornementations, décorations et éléments extérieurs des façades,

- aux balcons, loggias ou terrasses, même s'ils font l'objet d'un droit d'usage exclusif et sous réserve de ce qui est dit ci-après à la section VII, 2°,

- aux conduits, canalisations, gaines et réseaux de toutes natures particulières à chaque bâtiment (sauf les parties situées à l'intérieur d'un local et affectées à l'usage exclusif de celui-ci et y compris les installations et canalisations du chauffage collectif et de l'eau chaude).

b) - Les frais d'entretien, de réparations, de réfection et, s'il y a lieu, de fonctionnement :

- des appareils, installations, branchements particuliers à chaque bâtiment,

- des vide-ordures,

- des halls d'entrée, des escaliers, des dégagements et circulations particuliers à chaque bâtiment, à l'exclusion des dépenses visées ci-après à la section VI,

- des locaux affectés au service particulier de chaque bâtiment.

c) - Les frais qui seraient relatifs aux services particuliers de chaque bâtiment,

- les frais de consommation d'électricité, d'eau, afférents aux éléments ci-dessus mentionnés,

- la location, la pose et l'entretien de compteurs d'électricité, d'eau, etc. ..., particuliers à chaque bâtiment,

- s'il y a lieu, les primes d'assurances particulières à chaque bâtiment,

- et, généralement, les frais d'entretien, de réparations, de réfection des éléments, installations, appareils de toute nature (avec leurs accessoires et emplacements) et des locaux affectés spécialement à l'usage ou à l'utilité des propriétaires des appartements et locaux situés dans chacun des bâtiments considérés, ne faisant pas l'objet d'une répartition aux termes du présent règlement.

2° / REPARTITION :

Les charges précédemment définies seront réparties entre les seuls propriétaires des appartements et locaux composant chacun des bâtiments, au prorata de leurs quotes-parts dans les charges spéciales audit bâtiment, le tout conformément aux indications de l'état de répartition des charges ci-annexées.

Toutefois, les charges afférentes aux vide-ordures seront réparties entre les seuls propriétaires des appartements et locaux desservis par chacun d'eux, au prorata de leurs quotes-parts de charges spéciales définies au précédent alinéa.

Par ailleurs, les propriétaires de locaux situés au-dessus du point d'engorgement des canalisations, des conduits des cabinets d'aisances ou des descentes des eaux ménagères, ainsi que des vide-ordures, seront, lorsque la cause ne pourra en être exactement déterminée, présumés responsables et tenus ensemble des frais de dégorgement, au prorata de leurs quotes-parts de charges spéciales ci-dessus définies.

SECTION IV - CHARGES D'EAU FROIDE

1°/ DEFINITION:

Les charges d'eau froide comprennent le prix de l'eau froide consommée par la collectivité des copropriétaires, un compteur général pour l'ensemble des bâtiments et un compteur pour le bâtiment " garages en sous-sol ".
2°/ VENTILATION :

Les charges d'eau froide seront réparties entre tous les copropriétaires, au prorata des tantièmes de copropriété générale affectés à leurs lots. En conséquence, elles seront comprises dans la répartition des charges générales,

3°/ REPARTITION :

Toutefois, l'assemblée générale des copropriétaires, statuant par voie de décision ordinaire, pourra décider l'installation de compteurs individuels dans chacun des appartements et locaux de l'ensemble immobilier.

Leur coût de location s'ajoutera aux charges définies ci-dessus au 1°.

Les frais définis ci-dessus au 1° seront alors répartis entre tous les copropriétaires, au prorata des consommations d'eau froide indiquées par les compteurs individuels installés dans leurs appartements et locaux.

La différence susceptible d'exister entre le total des consommations individuelles et celle relevée au compteur général de l'ensemble immobilier, sera répartie au prorata des tantièmes de copropriété générale.

SECTION V - CHARGES DES ASCENSEURS ET ESCALIERS PAR BATIMENT

1°/ DEFINITION :

Les charges afférentes aux ascenseurs et escaliers des différents bâtiments comprennent :

a) L'entretien, les réparations et même le remplacement des ascenseurs, de leurs mécanismes, agrès et de tous leurs accessoires.
Les frais de fonctionnement de ces appareils : consommation d'électricité, révisions périodiques, location de compteurs, s 'il y a lieu, etc. .

Eventuellement l'assurance contre les accidents causés par leur fonctionnement, si la prime y afférente peut être individualisée.

b) Les réparations nécessitées par l'usure des marches et des contre-marches et. s'il y a lieu, des revêtements (ou tapis) posés dans les escaliers.

2°/ REPARTITION :

Il sera établi un compte particulier des charges ci-dessus définies pour chacune des cages d'escalier et l'ascenseur qui s'y trouve. Chacun de ces comptes fera l'objet d'une répartition entre les seuls copropriétaires des locaux intéressés, dans l'état de répartition des charges ci-annexé (colonne 2).

3°/ RAVALEMENT DES ESCALIERS :

Les dépenses de réparations ou de reconstruction des halls d'entrées particuliers à chaque bâtiment, des cages d'escaliers et des cages d'ascenseurs, constituent des charges spéciales à chaque bâtiment et, à ce titre, seront réparties conformément aux stipulations de la section III du présent titre.

SECTION VI - DEPENSES DIVERSES

1°/ RAVALEMENT ET REFECTION GENERALE :

L'assemblée générale de l'ensemble des copropriétaires pourra décider de procéder au ravalement général des façades de tous les bâtiments.

Les charges y afférentes seront réparties entre les copropriétaires intéressés, compte tenu de la spécialisation des charges ci-dessus stipulées.

2°/ ENTRETIEN DES LOGGIAS ET TERRASSES :

Les copropriétaires possédant l'usage exclusif de loggias auront personnellement la charge du nettoyage ainsi que de l'entretien courant des revêtements de sol de ces parties de bâtiment et de la répartition des dégradations qu'il occasionneraient, le tout sous le contrôle et, éventuellement la surveillance de l'architecte de la copropriété.
Sous cette réserve, les dépenses de réparation et de réfection y afférentes, dont notamment les dépenses d'étanchéité, sont à la charge des copropriétaires du bâtiment intéressé, ainsi qu'il est dit ci-dessus à la section III.

3°/ DEPENSES AFFERENTES AUX CLOISONS MITOYENNES :

Les dépenses de toute nature intéressant les cloisons séparatives des locaux privatifs qui font l'objet d'une mitoyenneté aux termes du présent règlement, seront réparties par moitié entre les propriétaires mitoyens.

Toutefois, si les dépenses sont consécutives à des désordres affectant les gros ouvrages, non imputables aux propriétaires mitoyens, se répercutant sur les éléments considérés, de convention expresse elles seront prises en charge par les copropriétaires des gros ouvrages.

4°/ RECONSTRUCTION PARTIELLE :

Sous réserve de l'application des dispositions de la quatrième partie ci-après du présent règlement, les travaux de toute nature et, notamment de reconstruction qui n'affecteraient exclusivement que certains locaux, ne seraient supportés que par le ou les propriétaires intéresses.

En contrepartie, ceux-là seuls bénéficieraient, éventuellement, des indemnités d'assurances correspondant aux locaux détruits.

5°/ REPRISE DES VESTIGES :

En cas de répartition ou de reconstruction, la valeur de reprise ou le produit de la vente de vieux matériaux, équipements ou vestiges bénéficiera aux seuls copropriétaires qui auront à supporter les frais des travaux.

6°/ AGGRAVATION DES DEPENSES :

Les copropriétaires qui, par leur fait, celui de leurs locataires ou celui des personnes dont ils répondent, aggraveraient les charges générales ou spéciales, auront à supporter seuls les frais et dépenses qui seraient ainsi occasionnés.

7°/ RAMONAGE :

Les frais de ramonage seront à la charge des seuls copropriétaires utilisant les conduits ne fumées équipant leurs locaux, proportionnellement au nombre de conduits utilisés.

8°/ DEPENSES AFFERENTES AUX PARTIES PRIVATIVES :

Les frais de toute nature concernant les parties privatives d'un lot, son usage ou son utilité seront supportés par le propriétaire dudit lot.

Toutefois, si ces irais sont consécutifs à des désordres affectant les parties communes, non imputables à un copropriétaire, se répercutant sur les éléments privatifs, ils seront pris en charge par les copropriétaires participant aux charges de réfection desdites parties communes, dans les proportions indiquées au présent règlement de copropriété.

Par ailleurs, l'entretien et la réfection générale des surfaces de stationnement seront assurés en commun, aux frais des copropriétaires d'emplacements.

SECTION VII - REGLEMENT - PROVISION - COMPTE PREVOYANCE :

Les propriétaires verseront au syndic, dès sa désignation et sur demande formulée par simple lettre missive, à savoir :

a) Une avance de trésorerie permanente, égale au quart du budget prévisionnel, à l'exclusion des dépenses exceptionnelles telles que celles relatives à des travaux.

b) En cours d'exercice, indépendamment de l'avance de trésorerie permanente, des provisions trimestrielles appelées d'avance au début de chaque trimestre ne pourront excéder chacune le quart du budget prévisionnel pour l'exercice considéré. En fin d'exercice et après approbation des comptes par l'assemblée générale des copropriétaires, il sera effectué un ajustement entre les dépenses réelles réparties et les provisions appelées.

c) Des provisions spéciales destinées à permettre l'exécution des décisions ne 1'assemblée générale comme celles de procéder à la réalisation des travaux prévus aux chapitres III et IV de la loi du 10 Juillet 1965, dans les conditions fixées par décision de l'assemblée générale.

d) Les sommes dues par les défaillants au titre du présent article, portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au propriétaire défaillant et est exigible en application de l'article 35 du décret du 17 Mars 1967 précité.

Les créances de toute nature du syndic à l'encontre de chaque propriétaire seront, qu'il s'agisse de provisions ou de paiements définitifs, garanties par les sûretés prévues par l'article 19 de la loi 65-557 du 10 Juillet 1965.
Les dispositions des articles 819, 821, 824 et 825 du code de procédure civile sont applicables au recouvrement des créances de toute nature, qu'il s'agisse de provision ou de paiement définitif.

Les obligations de chaque copropriétaire sont indivisibles à l'égard du syndicat : en conséquence, le syndicat pourra exiger leur entière exécution de n'importe lequel des héritiers ou représentants d'un copropriétaire.

Dans le cas où un ou plusieurs lots viendraient à appartenir indivisément à plusieurs copropriétaires, ceux-ci seront tenus solidairement des charges vis-à-vis du syndicat, lequel pourra, en conséquence, exiger l'entier paiement de n'importe lequel des copropriétaires indivis.

De même, les nus-propriétaires, les usufruitiers et les titulaires d'un droit d'usage ou d'habitation seront solidairement vis-à-vis du syndicat qui pourra exiger de n'importe lequel d'entre eux l'entier paiement de ce qui sera dû au titre du ou des lots dont la propriété sera démembrée.

REMARQUE:

Il est précisé qu'en cas de création de syndicats secondaires, la gestion des comptes, des charges générales et particulières ci-dessus énoncées pourront être réparties au niveau du syndicat principal